2025 上路，這篇讓你一次搞懂計算方式、稅率差異、降稅方法與新制重點
囤房稅計算公式怎麼算？
囤房稅本質上還是「房屋稅」
計算邏輯只有一行：應納房屋稅 ＝ 房屋課稅現值 × 適用稅率。
雖然公式很簡單，但要算得精準，你必須先搞懂兩件事：
- 第一，房屋課稅現值 ≠ 市價
很多人會誤以為用房子的市價乘上稅率來計算，結果被嚇到。其實「課稅現值」是地方稅務機關依據標準單價、折舊率、地段率、面積等核定的課稅用價值，通常會比市價低不少，但它才是稅務計算的真正依據。 - 第二，適用稅率取決於「性質＋戶數」
先判斷你是自住還是非自住，然後將全台所有非自住住家用房屋加總（全國歸戶），再依各縣市公告的差別稅率套用；如果地方政府尚未公告，就會採用財政部的基準課徵。
快速舉例（純示意，實際依各地公告）：
- 一戶全國單一自住，課稅現值 3,000,000 元 → 稅率 1% → 稅額 30,000 元。
- 三戶非自住（全國合計），每戶課稅現值皆 2,000,000 元；地方公告 3–4 戶級距為 3.8% → 每戶 76,000 元，三戶全部都用 3.8%。
持有房屋數量對稅率的影響
2.0 把比賽從「各縣市預賽」改成「全國總決賽」：
- 你在全台所有非自住住家用房屋會加總成「全國總戶數」。
- 一旦跨過某級距，你名下所有非自住戶都套同一個較高稅率（不是超過的那幾戶才加重），這就是全數累進。
例如你有四戶非自住，級距是 3.8%，四戶都 3.8%；多一戶變五戶，級距跳到 4.2%，五戶全變 4.2%。這就是為什麼卡在級距邊緣的多屋族，要好好盤算是否要先賣或出租一戶。
【降級策略】
- 賣掉一戶：直接減少全國總戶數，整排房子一起降稅率。
- 改為自住：設籍＋實住，符合條件可降到 1% 或 1.2%。
- 合法出租：申報租金達標，稅率可降到 1.5%–2.4%。
- 產權調整：符合規定的產權合併或分割，降低被計入的戶數。
囤房稅率分級說明
在新制下，自住房與非自住房的差距相當大。
- 全國單一自住：本人、配偶或直系親屬設籍，全家全國僅有一戶，且房屋現值未超過地方門檻 → 稅率 1%。
- 一般自住（3 戶內）：1.2%。
- 非自住房屋：法定稅率範圍為 2%–4.8%，依全國總戶數套用全數累進。
財政部的示例級距為：
- 2 戶內：3.2%
- 3–4 戶：3.8%
- 5–6 戶：4.2%
- 7 戶以上：4.8%
此外，如果房子合規出租並申報租金達標，或是繼承共有，可降到 1.5%–2.4%；建商餘屋在合理銷售期 2 年內適用 2%–3.6%，超過則回到 2%–4.8%。
自住房、非自住房的差異
非自住房屋的法定稅率範圍是 2% 到 4.8%，各縣市會依「全國總戶數」訂差別稅率，並且採全數累進。財政部的示例是 2 戶內 3.2%、3–4 戶 3.8%、5–6 戶 4.2%、7 戶以上 4.8%，但實際還是要看地方公告。此外，如果你把房子合規出租並申報租金達標，或是屬於繼承共有，稅率可降到 1.5%–2.4%；建商持有餘屋，則在合理銷售期 2 年內適用 2%–3.6%，超過就回到 2%–4.8%。
多屋族最高稅率
對多屋族來說，最高的那一級4.8%，是個很痛的數字，通常是落在 7 戶以上的級距。而且，一旦踩到這個門檻，不是只有第 7 戶才用高稅率，而是所有非自住戶都要一起用。這也是為什麼很多人會在級距邊緣仔細盤算，是不是該先賣掉或轉租一戶來「降級」。
囤房稅夫妻共有怎麼計算？
如果夫妻名下各有房子，系統會合併計算全國總戶數，來判斷你落在哪個級距。即使分開戶籍，只要婚姻關係存在，依然會被合併認定。更麻煩的是，如果一戶是自住、一戶是非自住，那麼非自住的那戶還是會被計入全國總戶數，用來決定差別稅率。
囤房稅對建商的影響
新制對建商同樣下了緊箍咒。成屋庫存的合理銷售期被設定為 2 年，在這段時間內稅率是 2%–3.6%；一旦超過 2 年還賣不掉，就直接套用 2%–4.8%。而預售屋在未取得使用執照前不算房屋稅，但一旦成屋入帳，就開始計入戶數並影響稅率級距。
房屋稅可以抵囤房稅嗎？
很多人會問這個問題，但答案是不行。因為囤房稅不是另一種稅，而是房屋稅的差別稅率版本。你繳的就是房屋稅，只是因為屬於非自住多屋族，被套用更高的稅率，自然沒有抵扣空間。
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常見誤解 Q&A
Q1：分戶籍就能拆戶數嗎？
不行，只要婚姻關係存在，仍會合併計算。
Q2：信託可以避稅嗎？
大部分情況下會併回委託人或受益人計算，無法完全避開。
Q3：出租給親戚算出租嗎？
要看是否有合法申報租金並達標，否則不適用出租優惠稅率。
Q4：預售屋會被算進戶數嗎？
未取得使用執照前不算，但一旦成屋就會計入。
