很多人聽到囤房稅 2.0，第一反應是：「那我該賣房、出租，還是乾脆搬進去住？」其實這波新制，不只是在「打擊多屋族」，也給了剛性自住族一個稅負減輕的機會。只要你是全國唯一自住房，稅率還能從 1.2% 降到 1%，一年下來省下的錢，可能就是一次度假的旅費。

帶你搞懂囤房稅 2.0 到底改了什麼、怎麼計算、誰會受影響，以及如果你手上有房，該怎麼在這波變革中站穩腳步。

囤房稅是什麼？2.0 又在吵什麼？

想像一下，有人手上握著 7、8 間房子，卻一間也沒出租，放著長灰塵還在等漲價；另一邊，剛結婚的小夫妻在租金高漲的市場裡四處找房、卻連頭期款都湊不齊。

這就是政府推出囤房稅的背景，用比較高的稅率，逼「多屋族」思考：你真的要一直囤著房不釋出嗎？

囤房稅2.0 版本的新玩法

以前的囤房稅，有點像是「地方比賽」，你在台北 3 間、台中 2 間，各縣市各算各的。
現在 2.0 把規則升級成「全國大會」全國歸戶，意思就是不管你房子在哪個縣市，會全部加起來算稅率，而且是「全數累進」。
舉例：

• 門檻是 3 間，超過就進入高稅率區。
• 一旦踩到門檻，你名下全部非自住的房子都要用高稅率，不是只有那幾間超過的才算。

稅率變化

• 舊制：1.5%～3.6%，有點溫和。
• 新制：2%～4.8%，下手更重。
• 但別怕，如果你是全國只有一戶自住房的小資族，反而降到 1%，替自住族省下一點錢。

為什麼要這樣改？

• 打擊投機：多屋囤房的持有成本更高。
• 釋出閒置：不出租就要繳高稅，租出去達標的話可以降到 1.5%～2.4%。
• 對自住友善：剛性需求的稅率更低。
• 建商也有限制：成屋庫存 2 年內還能用低稅率，超過就直接課到最高。

簡單講，2.0 的原理就是 「算你全部」+「超過門檻全加重」+「乖乖住或租的人更優惠」。

囤房稅 2.0 上路時間與實施範圍

先把時間線講清楚，你才知道什麼時候該動作。

2024 年通過、2025 年正式上路

• 施行日：2024 年 7 月 1 日起，囤房稅 2.0 正式生效。 
• 首次開徵：2025 年 5 月 1 日–5 月 31 日是第一次依新制繳房屋稅；本期課稅期間為 2024/7/1–2025/6/30。
• 課徵節奏改了：房屋稅改成按年課徵，每年 2 月底定版誰要繳（納稅義務基準日），要變更使用情形，**開徵前 40 天（約 3/22）**前申報才算今年。
  
• 2025 年過渡提醒：自住房屋的新「設籍要件」首年上路，部分縣市曾放寬到 2025/6/2 前補件設籍與申報，以免誤被視為非自住。

哪些人要特別留意

多屋族、跨縣市持有：稅率不再分縣市各算，而是「全國合併」看你名下（含配偶、未成年子女認定影響自住資格）到底有幾戶非自住；級距一旦被你踩到，所有非自住住家屋都套用較高稅率（稱「全數累進」）。

• 打算把空屋改出租：只要申報租賃所得達標，可用**1.5%–2.4%**的較低稅率，比起一般非自住的 2%–4.8% 省很多。
  
• 夫妻名下有共有房／想搶自住 1%：自住房要件新增「設籍」，而且全家（本人、配偶、未成年子女）在全國僅 1 戶且房屋現值未超過地方門檻，才有機會用 1%。共有房在計戶上有特別認定規則。
  
• 建商餘屋：合理銷售期 2 年內可用 2%–3.6%；逾期就回到 2%–4.8%。去化壓力變大。
  
• 用信託、持分切小戶想規避？ 信託會和委託人或受益人併計戶數；現值 10 萬以下免稅只限自然人且最多 3 戶，避免切割規避。
• 年中買賣：誰在2/28是所有人，就由誰繳今年的房屋稅；別在交屋流程忽略這個時間點。

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囤房稅 2.0 全國歸戶是什麼意思？

想像以前是「各縣市預賽」：台北 2 戶、台中 2 戶，各自套各自的差別稅率。2.0 之後變「全國總決賽」：你在全台所有非自住住家屋加總，一次決定你落在哪個稅率級距；而且是全數累進一超標，全部非自住戶都用較高稅率。

跨縣市持有房產如何計算

• 先把你「非自住住家用房屋」在全國的戶數全部相加。
• 依各地公告的差別稅率級距對號入座（但法定區間一定在 2%–4.8% 之間）。
• 一旦落在某級距，你所有非自住戶都用同一級距去計算（不是分段課）。

官方舉例：若你全國合計 7–8 戶非自住，則各地都會用最高級距稅率去算那幾戶。

小公式別忘了：
應納房屋稅＝房屋課稅現值 × 適用稅率。課稅現值的計算由地方稅機關依標準價格、面積、折舊、路段率等核定。

官方怎麼「抓全國合併」？避免規避的追蹤機制

• 計戶口徑很廣：不只看所有權，地上權的使用權房屋、設有典權的房屋、甚至未辦第一次登記而由現住人或管理人繳稅的房屋，都列入合併計算「你全國總持有戶數」
  
• 信託房屋併計：信託期間原則上歸戶委託人（特定條件下改歸受益人）一起算，避免用信託分散
• 小坪數切割無法全免：現值 10 萬以下免徵限制在自然人、且全國僅限 3 戶，擋住「切很多超小戶想全免」的路
• 自住設籍對齊地價稅：自住房必須真的有人設籍居住，才算自住；每年3/22 前申報變更，才能在當年度生效，避免「名義自住、實際空屋」的鑽洞

囤房稅 2.0 懶人包（快速重點整理）

• 讓多屋族囤屋變貴：非自住住家屋改成「全國歸戶＋全數累進」，法定稅率帶寬拉到 2%–4.8%，多一戶、稅就整排一起變高。
  
• 讓真的自住的人更輕：全國「僅一戶且自住」的家戶，稅率從 1.2% 降為 1%。自住三戶、公益出租人與社宅維持 1.2%。
  
• 讓空屋去流動：把屋子租出去、租金有申報達標，可降到 1.5%–2.4%；建商餘屋在「合理銷售期 2 年」內，稅率 2%–3.6%，超過 2 年回到 2%–4.8%。

課稅對象，誰會被算在你名下？

• 基準點是每年 2 月底登記在案的「房屋所有人」。特殊情況：地上權房屋算使用權人、設有典權算典權人、共有推定管理人繳、信託算受託人、未辦第一次登記可向現住人或管理人徵收。

• 「自住」要件更嚴：
  
  1. 不出租不營業
  2. 本人／配偶／直系親屬實住且完成設籍
  3. 本人＋配偶＋未成年子女在全國合計 3 戶以內。

想吃到「全國單一自住 1%」，得是全家在全國僅 1 戶且未逾地方訂的現值門檻。

• 「非自住」怎麼數？改成全國歸戶：你在全台所有非自住住家屋加總後看級距，一旦跨門檻，名下所有非自住戶都按較高稅率課徵（全數累進）。

加重持有、鼓勵釋出、保護自住

囤房稅 2.0 不是單純的稅率調整，而是遊戲規則的大翻修，從「地方各自算」變成「全國一起算」，再加上全數累進，讓多屋族持有成本瞬間拉高。
對自住族來說，如果能符合「全國單一自住」條件，不但不用怕，還能降到 1%，反而是利多。

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