土地增值稅是什麼？和房屋增值稅差在哪？
賣屋時除了會遇到房屋增值稅，很多人更頭痛的是「土地增值稅」。這兩者雖然名字相似，但課稅的範圍完全不同，一個針對建築物，一個針對土地。搞懂差別，才能正確試算自己賣屋後的淨收益。
土地增值稅的法律依據與意義
土地增值稅的依據來自《土地稅法》，核心精神是：土地隨著社會發展會自然增值，因此政府要課徵部分「不勞而獲的利益」。
- 課徵標的：土地所有權人出售或移轉土地時，需依公告土地現值減去原始取得價格來計算增值額。
- 目的：避免少數人因囤地、炒地而獲取過高利潤，同時讓土地增值利益回饋社會。
簡單來說，就是「地價上漲賺到的錢，政府要分一杯羹」。
土地稅負為什麼比房屋稅更驚人？
和房屋增值稅相比，土地增值稅往往更讓屋主吃驚，原因有三：
- 土地持有時間長：很多土地都是幾十年前買的，原始取得價格低，和現在公告現值相比，增值額會非常龐大。
- 稅率採累進制：土地增值稅分為一般用地、自用住宅用地等，不同情況適用不同稅率，最高甚至可達 40%。
- 房屋可折舊，土地不會折舊：房屋隨時間會貶值，但土地通常只會增值不會跌，因此土地增值稅往往比房屋增值稅更「驚人」。
換句話說，若你同時出售「房屋＋土地」，房屋增值稅只是第一關，土地增值稅才是影響賣屋淨收入的最大關鍵。
土地增值稅計算公式怎麼算？
很多人賣房時，聽到要繳土地增值稅，卻完全搞不懂怎麼算。其實土地增值稅的計算比房屋增值稅更嚴謹，因為牽涉到「公告現值」、「原始取得價格」與「累進稅率」。只要掌握公式，就能大概推估自己會被課多少稅。
土地增值稅公式逐步拆解
計算方式可以拆解成三個步驟：
- 計算土地增值額
土地增值額 ＝ 出售時公告現值 – 原始取得價格 – 合法成本支出 - 計算累進差額
土地增值稅是採用「累進稅率」，依照增值額大小套用 20%、30%、40% 等不同級距。 - 計算土地增值稅額
土地增值稅 ＝ 土地增值額 × 適用稅率 – 累進差額
簡單來說，就是先找出土地賣掉後「漲了多少價值」，再依照政府規定的級距套用稅率。
土地增值稅計算範例，馬上看懂金額差距
假設：
- 阿明在 1990 年以 100 萬元買下一塊土地。
- 2025 年時公告現值已經漲到 3000 萬元。
- 無額外成本支出。
計算步驟：
- 土地增值額 ＝ 3000 萬 – 100 萬 ＝ 2900 萬元
- 套用稅率：依累進稅率，增值額 2900 萬落在最高級距（40%）。
- 土地增值稅額 ＝ 2900 萬 × 40% ＝ 1160 萬元（再依照累進差額修正後，仍是相當龐大的數字）。
這例子說明了，因為土地持有時間長、價差大，土地增值稅往往比你想像中更高，甚至一筆就可能上千萬。
土地增值稅試算怎麼做？
很多屋主在準備賣房時，最關心的問題之一就是：「到底要繳多少土地增值稅？」其實現在政府已經提供了線上試算工具，可以快速估算金額；同時你也可以透過手動試算，先有個概念，避免成交後才被稅額嚇到。
官方線上試算教學
內政部地政司以及各縣市政府地政局網站，都提供「土地增值稅線上試算服務」。只要輸入：
- 土地座落位置（縣市、地段、地號）
- 出售價格或公告現值
- 原始取得價格與成本支出
系統就會自動帶出公告現值，並依照增值額與累進稅率，幫你試算出大概需要繳的土地增值稅金額。這種方式雖然不是百分之百精準，但能快速掌握「賣屋後要繳多少稅」的範圍。
手動試算流程與注意事項
如果想自己先粗估，可以依照以下流程進行：
- 查詢土地「原始取得價格」與「目前公告現值」。
- 計算土地增值額 = 出售價或公告現值 – 原始取得價 – 合法成本。
- 根據增值額大小，套用累進稅率（20%、30%、40%）。
- 計算應繳稅額，並扣除累進差額。
注意事項：
- 計算時要留意「公告現值」不是市價，很多人常常誤解。
- 成本支出要保存單據，否則無法列入扣抵。
- 如果是自用住宅土地，還有可能適用較優惠的稅率。
透過這樣的手動試算，你可以先對金額有概念，再搭配官方系統確認，避免預算上出現落差。
贈與土地也要繳增值稅嗎？
很多人打算把土地「贈與」給子女或親友，卻不清楚會不會涉及土地增值稅。事實上，土地贈與與買賣不同，並不是單純「免費轉移所有權」就能免稅，而是會有其他稅務影響。
贈與土地增值稅怎麼算？
土地「贈與」本身並不會直接課徵土地增值稅，而是需要繳 贈與稅。但要注意：
- 贈與時會依土地公告現值計算贈與稅。
- 受贈人日後出售土地時，計算增值稅的基準價，會以「贈與當時的公告現值」作為起點，而不是原始購入價。
這意味著，雖然贈與當下不會產生土地增值稅，但未來出售時，還是要面對增值稅的計算。
贈與 vs 買賣稅務差別
- 買賣土地：直接依照交易價差計算土地增值稅，立即產生稅金。
- 贈與土地：贈與當下主要是繳「贈與稅」，土地增值稅要等到未來出售才會發生，而且是以贈與時公告現值為基準重新計算。
換句話說，贈與雖然能暫時避開土地增值稅，但長遠來看，受贈人若打算賣地，還是必須繳納增值稅。差別在於計算基準點不同。
土地增值稅別輕忽，賣屋前一定要先試算
土地增值稅看似和房屋增值稅相似，但其實影響金額往往更大，因為土地不像房屋會折舊，長期持有下來增值額可能非常驚人。無論是一般買賣、繼承還是贈與，最後一旦涉及出售，都必須依規定繳納土地增值稅。
如果你正考慮賣屋，除了要掌握土地與房屋的增值稅規則，也建議透過專業平台來協助銷售。找房趣提供透明的賣屋服務，能幫你快速找到買方，同時避免在繁瑣的稅務細節中多花冤枉錢，讓你的賣屋過程更順利、更安心。
