公設比多少才算合理？
台灣常見的公設比範圍
在台灣，大多數住宅大樓的公設比落在 28%～33% 之間，這算是市場的主流。
- 電梯大樓：普遍在 30% 左右
- 豪宅或社區型產品：常見 33%～35%，甚至更高
- 公寓或舊大樓：由於沒有電梯或會館，公設比通常只有 10%～15%
因此，如果你在看新成屋或預售屋時，看到公設比接近 40%，就要留意是否為「浮誇型社區」──可能設施很多，但實際能用的室內空間會被壓縮。
不同房型與產品的公設比差異
不同產品類型，公設比差異非常明顯：
- 小坪數套房：公設比往往最高，因為即使只有 10 坪房間，也要平均分攤大廳、梯間的坪數，可能超過 35%。
- 一般三房產品：最常見，公設比大概在 30% 左右，屬於「還算合理」。
- 大坪數豪宅：動輒 40% 以上，因為會館、泳池、健身房、圖書室都算進去，但住戶能不能用得到就是另一回事。
高公設比的優點：
- 社區設施齊全（游泳池、會館、健身房）
- 公共空間寬敞（大廳、梯廳氣派）
- 社區形象好，容易拉高房價
高公設比的缺點：
- 室內坪數縮水，得房率低
- 維護成本高，管理費也跟著貴
- 有些設施變成「雞肋」，少數住戶使用
低公設比的優點：
- 室內坪數大，買到的空間幾乎都能用
- 管理費低，社區負擔小
- 適合實際居住需求，不會被「噱頭」綁住
低公設比的缺點：
- 公共設施單純，可能只有基本大廳與梯間
- 社區感較弱，缺乏附加價值
- 房價在市場端有時不如「豪華公設」產品吸引人
買房前如何檢查公設比？
很多人第一個想法是「上實價登錄查」，但要注意：實價登錄並沒有直接標示公設比。
它會顯示建物的「建坪」與「主建物坪數」，透過這兩個數字，就能間接算出公設比。
- 計算方式：
公設比 ≈ (建坪 － 主建物坪數) ÷ 建坪 × 100%
舉例：一戶建坪 40 坪，主建物坪數 27 坪，那公設比就是 (40－27) ÷ 40 ＝ 32.5%。
因此，雖然實價登錄沒有直接給答案，但只要會算，就能大概抓到比例。
看合約與建商廣告時要注意什麼？
建商的廣告詞常會寫「建坪 40 坪」、「三房兩廳」，但真正能住的室內坪數，往往藏在合約細節裡。檢查時要特別注意：
- 建坪拆解：確認主建物（室內）、附屬建物（陽台、平台）、公共設施（公設）三項數字。
- 合約附件：看清楚是否有完整的坪數分配表，避免建商只給「總坪數」。
- 廣告 vs. 現實：廣告上的樣品屋往往比實際交屋後寬敞，因為沒有隔間牆、家具配置，買方要用「實際坪數」去推算，不要被視覺效果誤導。
預售屋 vs. 成屋的公設比差別
- 預售屋：
公設比通常要等到建照圖說與契約書才會明確揭露。很多建商會模糊帶過，等交屋才知道實際室內坪數。購屋前務必索取「建照審核圖」與「坪數分配表」，不要只聽業務口頭解釋。 - 成屋：
公設比已經確定，可以直接從權狀坪數與主建物坪數比對。優點是透明度較高，但缺點是選擇有限，無法再客製格局。
總結來說，買房前一定要自己動手「拆數字」，不要只看建商廣告的總坪數，更不能單憑「眼睛看樣品屋」就下決定。
如何運用公設比來談判？公設比與房價的關係
公設比直接影響「得房率」，也就影響到你花的錢到底買到多少「能用的坪數」。
舉例來說：兩戶都標榜 40 坪，一戶公設比 28%，另一戶 35%。前者實際室內坪數 28.8 坪，後者只有 26 坪。雖然建坪相同，但買方實際住起來差了近 3 坪，差不多就是一間小房間。
因此，在比較房價時，不能只看「單坪價格」，而是要算「室內實際坪單價」。這個觀念抓準後，你就能在談判桌上找到切入點。
買房實務中的談判技巧
- 先拆數字再殺價：把建商廣告的總坪數拆開來，算出室內可用坪數，然後反推「實際室內單價」。如果比同區段高，就有空間殺價。
- 比較不同建案：如果附近有公設比偏低的建案，可以當作談判籌碼，跟銷售端說「同樣價格，別人給我更多可用空間」。
- 要求附加價值：如果公設比偏高，談判時可以要求建商增加家電、裝潢補貼或車位優惠，彌補室內坪數縮水的劣勢。
- 抓住痛點：對建商來說，餘屋或庫存是壓力，若你能理性提出「實際得房率低，價格卻偏高」，對方更容易讓步。
公設比與生活品質的取捨
高公設比不一定是壞事，它通常代表社區設施豐富，住戶能享受更多公共空間，例如大廳氣派、會館齊全。但問題在於：你是否真的需要、會去使用這些設施？
- 偏好空間感：選低公設比，室內大、得房率高。
- 偏好社區生活：接受高公設比，享受泳池、健身房、兒童遊戲室等配套。
- 精打細算型：先算室內單價，再決定是否值得多花錢買「豪華公設」。
換句話說，公設比其實就是一把談判的槓桿用得好，可以幫你爭取更合理的價格或附加價值；用不好，可能花大錢卻買到一堆自己不會用的設施。
懂合理範圍，買房更安心
公設比沒有絕對的好壞，重點在於你能不能掌握「合理範圍」並計算出實際得房率。當你清楚了解自己到底花了多少錢買到多少可用空間，就能避免掉進建商話術的陷阱，也能在談判時更有底氣。
買房是一輩子的大事，如果你還在煩惱該怎麼判斷物件是否值得，建議多利用 找房趣 這類平台，比對不同社區的公設比與實際坪數，讓你買得透明、住得安心。
