都市更新聽起來很美好，但對自住型老住戶與換屋族來說，最擔心的還是「要不要自付錢？分配會不會不公平？都更後住不起怎麼辦？」

本文從財務負擔的角度，帶你看懂分配比例、補貼金額與安置安排，讓你在談判時不被建商「牽著鼻子走」。

一、都更分配比例怎麼算？一樓與高樓層差多少

分配比例的計算方式是什麼？

都更分配比例以「權利價值」為基準，計算時會考量：

1. 土地價值：地段越好、持分越大，分到的坪數越多
2. 建物價值：屋齡越新、結構狀況好的房子，權利價值也相對高
3. 公共設施分攤：樓梯間、車位等公共空間會被計入，導致實際分回面積縮小

簡單舉例：假設一個舊公寓都更後每坪市場價值 80萬元，若你的權利價值經估算為 2000萬元，更新後可能分回 25坪左右的新屋。

一樓住戶與高樓層的分配有什麼不同？

一般來說，一樓戶的土地持分最大，權利價值通常比高樓層高，因此分配比例也更有利。但實務上，建商往往會用「樓層價值調整」壓低一樓戶的分配。

案例比較：

• 一樓戶：土地持分大，權利價值假設 2500萬，可分回約 30坪
• 高樓戶：土地持分少，權利價值約 1800萬，分回約 22坪

找房趣提醒：一樓住戶在談判時要特別注意樓層價值調整係數，避免因為建商的算法導致分配被壓低。

二、都更住戶要付錢嗎？自備款怎麼算

什麼情況需要自付錢？補差額的關鍵是「權利價值」

住戶最常問的就是：「都更會不會要我掏錢？」其實要不要自付錢，關鍵就在於更新後新屋的價值與你原本房子的「權利價值」差距：

• 不需補款：若新屋的分配價值 ≤ 你原本的權利價值，就不用再付錢
• 需要補款：若新屋價值 > 權利價值，就得自掏腰包補足差額

自備款大概多少？

假設新屋每坪單價 80萬元，你分回 30坪的新屋：

• 新屋總價 = 80萬 × 30坪 = 2400萬元
• 你的權利價值 = 2000萬元
• 需補差額 = 2400萬 – 2000萬 = 400萬元 

也就是說，你至少要準備 400萬自備款才能順利分回新屋。

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三、都更後住不起怎麼辦？補貼與安置有解方嗎

都更期間可以領租金補貼嗎？

大部分縣市政府都有提供租金補貼，幫助住戶在施工期間能負擔外租房屋的費用。補助金額依縣市與家庭狀況而異，以台北市為例：

族群類別	每月補助金額	補貼期間
一般戶	6000～8000元	約2～3年，視工程期長短而定
弱勢戶（低收入、中低收入、身障家庭）	最高可達12000	工程期內，必要時可申請展延

申請條件：

1. 須為「同意戶」且已完成搬遷
2. 需提供租賃契約、戶籍謄本及相關身分證明文件

安置有哪些選擇？一定要自己找房子嗎？

施工期間，住戶可選擇自行租屋或入住政府或建商提供的臨時安置住宅。

方式	優點	缺點
自行租屋	地點選擇彈性大，可自行挑選交通、學區便利的地方	需自行負擔房租，雖有補助但金額有限
臨時安置住宅（由建商或政府提供）	通常租金較便宜或免租金，省去找房困擾	可能地點較偏遠，且生活機能未必理想

找房趣提醒：若社區由建商統一安排安置住宅，建議先親自查看環境、確定租約條件，避免因地點不便或設施老舊影響生活品質。

完工後卻住不起新房怎麼辦？

許多住戶擔心新屋分配後，因補差額或管理費過高而「住不起」。常見解方如下：

1. 選擇退場、領取補償金
   
   • 若補差額金額過大，住戶可選擇直接領取補償金，不回遷
     
   • 補償金依更新前的權利價值計算，通常低於新屋市價 
2. 申請融資或補助貸款
   
   • 部分地方政府提供都更專案貸款或利息補助，減輕補差額壓力
     
3. 換較小坪數或調整分配戶型
   
   • 在談判時可要求改配較小坪數或樓層，降低新屋價值、減少補差額負擔

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四、不同意戶怎麼處理？補償金夠嗎

不同意戶選擇退場時，可領取補償金，但計算基準是「更新前的權利價值」，而不是更新後的新屋市價，因此補償金通常略低於同意戶分回新屋的價值。

補償金計算重點：

1. 以更新前土地＋建物價值為基準
2. 扣除更新後的公共設施分攤與建築成本
3. 依照專業估價師的估值為最終結果
   

舉例說明：

• 你的舊屋權利價值：1200萬元
• 更新後同意戶分回的新屋市值：1500萬元
• 如果選擇退場，補償金約為1200萬～1250萬元，少於回遷戶分到的新屋市值。

不同意戶會被強制徵收嗎？

現行法規已經廢除「強制徵收」條款，所以不同意戶仍有自主選擇權，兩個選項如下：

1. 參與權利變換，分回新屋：適合希望留在原地生活、且能負擔補差額的住戶
2. 直接領補償金退場：適合不打算回遷、或無法負擔新屋管理費與補差額的住戶

補償金夠不夠買新房？現實殘酷嗎？

補償金是否足以再買一間新房，要看地段與房市行情：

• 熱門市中心區域：補償金幾乎不可能買回同等地段的新屋
• 非熱門地區：補償金可能足夠購買小坪數或中古屋
  

因此，若你計畫退場並重新置產，補償金能否「補足換屋需求」是關鍵考量。

五、都更談判要點：如何談才不吃虧

建商在談判時最常以「權利價值」作為分配基準，如果你沒有足夠的資料，很容易被單方面數字「牽著鼻子走」。

建議必備的資料：

1. 土地與建物權狀影本：確認自身持分大小，直接影響分配比例 
2. 實價登錄最新房價資料：掌握周邊市場行情，避免建商壓低估值 
3. 建築物現況照片與使用狀況：作為建物價值參考，特別是一樓或邊間戶 
4. 其他社區成功案例的分配比例：用來作為談判籌碼，讓建商難以隨意開價 

找房趣提醒：若不清楚如何整理這些資料，可尋求專業房仲或都更顧問協助，確保談判時掌握最完整的資訊。

為什麼談判前一定要搞懂同意比例？

談判不只是和建商鬥智，更是「住戶之間的博弈」。如果你不清楚同意比例的計算方式與達成門檻，很容易被建商利用「大戶已經支持」這種話術製造壓力。

舉例說明：建商會先拉攏持分大的大戶，造成「快達到80%」的錯覺，但事實上可能還差很多。如果住戶盲目簽署，很可能在分配條件不利時錯失談判機會。

懂得計算、敢於談判，才是都更贏家

都更可以改善居住品質、提升房產價值，但也伴隨著補差額、補償金與安置等複雜的財務考量。是否需要自付錢、能否順利回原地住、補償金是否足夠，這些都不是建商一句話能決定的，而是取決於你的權利價值、談判能力與前期準備。

找房趣提醒：

• 在簽同意書或談判前，務必先了解自己的權利價值與合理分配比例
• 別被建商話術影響，必要時可請專業顧問或房仲協助審閱分配方案
• 提早試算補差額與可能的安置費用，避免在施工期間或完工後陷入「住不起」的困境
  

👉 還不確定你的社區是否符合都更資格？快看 → 都更條件與同意比例一次懂！2025最新規範懶人包
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