都更到底需要多少人同意才能進行？這是每個老舊社區住戶最關心的問題。根據最新法規，民辦都更的同意比例為全體的80%，但實際執行過程中還有許多細節需要注意。本文將從住戶角度出發，完整解析都更的同意條件、處理方式及談判要點，讓您不再被建商「牽著鼻子走」。
都更同意比例怎麼算？別再被誤導了
根據最新法規，民辦都更需要土地與建物所有權人80%同意，而且是依「權利價值」計算，不是單純的人頭數。換句話說，坪數大的「大戶」影響力更高。
不同都更類型的門檻差多少？
- 民辦都更：80%同意（最常見）
- 公辦都更：因政府主導，門檻通常較低
- 自辦都更：100%同意（自主更新）
同意比例達不到80%怎麼辦？還有機會嗎？
若同意比例不足，案件無法進入下一階段。但建商可能會先分區推動，從同意的區域開始動工，後續再爭取其他住戶同意。若您是「未同意戶」，要評估未來是否還有跟進的可能，避免錯失更新機會。
找房趣提醒：很多建商會利用住戶對「同意比例」不熟悉，先找大戶談判拉攏支持。如果不確定自身權益，建議找專業房仲或顧問協助審閱條件，別被輕易說服。
如果想知道同意比例不足該怎麼補救、流程要跑多久，可以參考這篇 → 都更流程、時間與長期投資布局全解析
簽了同意書還能反悔嗎？
在事業計畫核定前，同意書仍有機會撤回，但進入權利變換階段後，反悔將付出更高成本與法律程序。建議在簽同意書前，務必確認分配比例與權益條件，必要時可諮詢專業顧問。
都更不是想做就能做！5大必要條件你符合了嗎？
建築物必須滿足什麼條件？
都更不是想做就能做，必須符合一定資格。最常見的條件是屋齡超過30年且有安全疑慮，或位於都市計畫指定的更新地區。若是防災型都更，針對耐震力不足的建築物，門檻會更寬鬆。
主要都更條件檢核表：
- 屋齡30年以上
- 建築物有結構安全顧慮或機能不足
- 位於都市更新地區內
- 符合都市計畫規定
- 具備更新價值與必要性
土地面積和基地條件有限制嗎？
不同縣市對都更基地最小面積有不同要求，通常在 1000～3000平方公尺之間。如果社區面積不足，可能需要與鄰近建物共同申請，但這也會增加協調難度與時間成本。
什麼情況下不能申請都更？
有些情況即使社區老舊，也無法申請都更，例如：
- 文化資產建物
- 位於環境敏感區域
- 土地產權複雜、糾紛未解
找房趣提醒：在考慮都更前，最好先請專業顧問評估資格，避免投入時間後才發現不符條件。
政府會主動劃定都更區域嗎？
有，這就是所謂的公辦都更。政府會主動規劃需要更新的區域，並提供更多資源協助。好處是同意門檻較低，但住戶在分配談判的主導權較弱，在簽約前務必要了解自己的權益。
不同意戶怎麼處理？權利變換是保障還是陷阱？
權利變換是處理不同意戶最主要的法律工具。透過專業估價與地方政府審議，會計算出更新前後的權利價值：
- 願意參與的地主：依更新前的權利價值比例分配新房地
- 不同意戶：可選擇領取補償金退場
簡單說，就算不同意都更，你也有退場補償的權利。
不同意戶會被強制徵收嗎？
很多住戶以為「不同意就會被政府強制徵收」，這是錯誤觀念。現行法律已廢除強制徵收條款，不同意戶在權利變換程序中，仍可選擇：
- 參與分配
- 領取補償金直接退場
權利變換有風險嗎？為什麼常被說是陷阱？
雖然權利變換看似公平，但實際執行容易有爭議。
- 估價結果不透明：估價師的計算直接影響分配比例
- 估值偏低可能吃虧：若估價低於市場行情，你分到的房地價值就會縮水
住戶如有疑慮，可申請重新估價或提出異議，避免自身權益受損。
住戶該怎麼保護自己的權益？
不要被動接受估價結果，住戶最好：
- 組成自救會，集中談判力量
- 聘請專業律師或都更顧問，協助審查估價標準
- 主動了解分配計算方式
擔心因不同意而影響補貼或安置？可以先看這篇 → 都更住戶最關心的錢！分配比例、補貼與安置完整攻略
都更談判要點：如何避免被建商「吃豆腐」？
都更談判的核心就在分配比例，建商通常會用「權利價值」來計算，但住戶絕不能讓建商單方面決定數字。你必須清楚以下資訊：
- 更新前土地與建物的評估價值
- 更新後房地的市場行情
- 建築成本與合理利潤
只有掌握這些基準，談判時才能據理力爭。
談判前必備資料有哪些？
住戶談判前應該準備：
- 土地與建物的權狀影本
- 近期房屋實價登錄資料
- 建築物現況照片與使用狀況
- 其他社區成功案例的分配比例參考
建商最愛用哪些話術施壓？
常見的建商話術包括：
- 「現在不簽以後條件會更差」
- 「其他人都同意了就差你一個」
- 「政府政策隨時會變」
這些都是典型的施壓手段。住戶要保持冷靜，要求建商提供完整的財務計畫與分配明細，不要被話術影響決策。
懂規則，才能在都更談判中站穩腳步
都更是改善居住品質的好機會，但同意比例、分配比例與權利變換都牽涉到複雜的權益計算，一個不小心就可能吃虧。住戶要先確認自己是否符合都更條件，了解權利價值計算方式，並且不要被建商的「話術」影響決策。
找房趣提醒：無論是核對分配比例、審查同意書，還是了解安置補貼，都建議及早請專業房仲或顧問協助，才能保障自身權益。若想更深入了解補貼與安置規劃，也可以參考 → 都更住戶最關心的錢！分配比例、補貼與安置完整攻略
