繼承房子一定要繳稅嗎？先弄清楚哪些情況免稅
很多人以為「只要房子轉手，一定要繳稅」，但其實要看是繼承還是贈與。
- 遺產稅：人在過世後，由繼承人承接財產（包含房屋、土地、存款、股票），如果總額超過免稅額，就要申報遺產稅。
- 贈與稅：還在世時，父母主動把房子過戶給子女，就屬於贈與，要依規定繳贈與稅。
兩者的差別在於時間點不同，也適用不同的免稅額與扣除額。繼承不會因為「房子」就一定要課稅，還要看總遺產金額有沒有超過門檻。
免稅額與扣除額，誰能符合？
依照現行規定，遺產稅的免稅額相對寬鬆：
- 遺產總額未達 1333 萬元 → 完全免稅。
- 超過的部分才依級距課稅（10%～20%）。
除了免稅額，還有各種扣除額可以減輕稅負：
- 配偶扣除額：493 萬元
- 未成年子女：每人 50 萬元
- 父母撫養扣除：每人 123 萬元
- 喪葬費用：123 萬元
- 身心障礙扣除：每人 123 萬元
這些扣除額加總後，很多家庭的實際遺產課稅金額會大幅下降，甚至完全不需要繳稅。
常見迷思破解：是不是一定要繳一大筆？
不少人聽到「遺產稅」就嚇到，以為繼承房子一定要準備大筆現金。其實常見的迷思有：
- 迷思一：只要繼承就一定要課稅
→ 錯！若總額沒超過免稅額，完全不用繳。 - 迷思二：房子一繼承就要馬上交錢
→ 錯！要先申報，國稅局會計算扣除額後再決定是否要繳。 - 迷思三：一繳就是幾百萬
→ 錯！實際金額依淨遺產額課稅，而且還能分期繳納。
簡單來說，遺產稅不是洪水猛獸，搞清楚免稅額和扣除額，很多人最後根本不用繳錢。
房屋繼承過戶費用要花多少？
在辦理繼承過戶時，第一筆必繳的就是登記規費。
- 計算公式：房屋公告現值 × 0.1%
- 例如：房屋公告現值 800 萬元 → 登記規費約 8,000 元
規費會隨房屋價值而變動，通常在幾千元到一萬元左右，屬於基本費用。
印花稅與代書費別忘了
除了規費，還會有以下支出：
- 印花稅：繼承過戶要貼印花稅票，通常每件 NT$200 元。
- 代書費：若找代書（地政士）協助辦理，費用依案件複雜度不同，大約落在 5,000～15,000 元不等。多人繼承、文件繁雜時，代書費用會高一些。
- 其他費用：例如繼承協議書的公證費、文件影印與戶籍謄本工本費等，加起來通常是幾百到一千元。
實際案例：繼承一間市區公寓的費用試算
假設：小明繼承父親留下一間市區公寓，公告現值 1000 萬元。
- 登記規費：1000 萬 × 0.1% ＝ 10,000 元
- 印花稅：200 元
- 戶籍謄本、印鑑證明等工本費：約 1,000 元
- 代書費（協助整理文件＋送件）：約 10,000 元
總費用：約 21,200 元
如果家人能自行跑流程、文件也準備齊全，就可以省下代書費，整體只要 1～2 萬元；但若家族成員多、需要協調，建議找專業代辦比較省事。
遺產稅怎麼算？完整公式與實際範例
遺產稅的計算，不是單純把房子價值拿來課稅，而是要先算出 遺產總額。
公式：遺產總額 ＝ 被繼承人所有財產（房地產、存款、股票、保險金等）－ 債務與喪葬費用
這個「總額」就是後續判斷要不要繳稅的基礎。
扣除額與免稅額如何套用
依照台灣現行規定，遺產稅有一個 基本免稅額 1333 萬元，只要淨遺產低於這個數字，就完全不用繳稅。超過的部分，再依稅率級距計算。
常見扣除額包含：
- 配偶扣除額：493 萬元
- 未成年子女：每人 50 萬元
- 父母撫養扣除：每人 123 萬元
- 喪葬費用：123 萬元
- 身心障礙扣除：每人 123 萬元
因此，實際課稅金額會比「帳面上的財產」少很多。
案例一：遺產總額 1000 萬
- 扣除額（假設配偶＋2 子女）：約 716 萬
- 淨遺產：約 284 萬
- 判斷：低於免稅額 1333 萬 → 完全免稅，不需要繳。
案例二：遺產總額 3000 萬
- 扣除額：同樣約 716 萬
- 淨遺產：約 2284 萬
- 判斷：超過免稅額 → 需繳遺產稅，按照 10% 級距計算
- 預估稅額：約 228 萬。
案例三：遺產總額 5000 萬
- 扣除額：同樣約 716 萬
- 淨遺產：約 4284 萬
- 判斷：需繳遺產稅，按照 20% 級距計算
- 預估稅額：約 857 萬。
繼承後賣掉房子，還要再繳哪些稅？
房地合一稅適用規則
繼承房屋雖然不用繳贈與稅，但一旦轉售，就會適用 房地合一稅。
- 計算基礎：課稅所得＝成交價－（原取得成本＋必要費用＋改良費＋持有期間相關費用）。
- 繼承房屋的特殊點：
- 原取得成本，會以被繼承人當初購買的價格為準。
- 如果沒有舊資料，通常會以政府公告現值或評定標準計算。
換句話說，若父母早年買房價格很低，現在房價翻倍，轉售時課稅所得可能非常高。
持有時間影響稅率多大？
房地合一稅採累進稅率，持有時間越短，稅率越高：
- 持有未滿 2 年 → 稅率 45%
- 持有 2 年以上未滿 5 年 → 稅率 35%
- 持有 5 年以上未滿 10 年 → 稅率 20%
- 持有超過 10 年 → 稅率 15%
對繼承人來說，持有時間會繼承自被繼承人。
例如：父親 20 年前買的房子，子女繼承後馬上賣出，因為持有時間已超過 10 年，稅率就適用 15%，而不是 45%。這點對節稅非常關鍵。
繼承後買賣房屋的稅務風險提醒
- 低成本高價售出 → 稅額龐大
父母早年買房價格低，子女繼承後再賣，售價與成本落差極大，房地合一稅可能動輒百萬。 - 持有時間沒搞懂 → 稅率被課高
如果誤以為繼承後重新計算持有時間，可能錯誤判斷稅率。其實「繼承時間會延續前手」，能避免被課高稅率。 - 疏忽必要費用扣除
仲介費、裝修費、代書費都能列為必要費用，能有效降低課稅所得。若沒申報完整，就等於多繳稅。
總結來說，繼承房子後想出售，除了先確認遺產稅有無申報完成，更要懂得房地合一稅的規則，才能避免「賣房賺了一筆，卻被稅吃掉一大半」的冤枉事。
提前規劃稅務，才能省下不必要的負擔
房屋繼承只是第一步，真正的挑戰往往出現在「繼承後的出售」。如果能事先搞懂遺產稅、房地合一稅，以及持有時間對稅率的影響，就能避免賺到售屋款卻被高額稅金吃掉。
提前做好稅務規劃，才能讓繼承變成財富傳承，而不是沉重負擔。如果你想更全面掌握房產買賣與繼承資訊，不妨善用 找房趣 這類平台，讓房產資訊透明化，省心又安心。
