公設比是什麼？
所謂「公設比」，就是一棟建築物裡面，屬於大家共同使用的空間占總坪數的比例。常見的公設包含：大廳、梯廳、走廊、電梯間、樓梯間、垃圾處理區、甚至健身房、交誼廳等。簡單來說，公設比越高，表示你買的房子裡，屬於「共有」的坪數越多，相對自己實際能使用的室內坪數就越少。
公設比的存在並不是壞事，因為它確保了住戶有舒適的公共空間與基本生活機能，但關鍵在於「比例是否合理」。
公設比與室內坪數的差別
很多買房人最容易混淆的就是：房屋總坪數 ≠ 你能真正使用的室內坪數。舉例來說，如果一間房子的總坪數標示為 40 坪，而公設比是 33%，那實際上能使用的室內坪數大約只有 26.8 坪，剩下的 13.2 坪就是你「看不到、摸不到」的公設。這也是為什麼許多人看完樣品屋很滿意，但交屋後卻覺得空間小一號的原因。
因此，理解公設比與室內坪數的差別，才能正確評估房價是否划算，也能避免誤判未來生活的舒適度。
台灣公設比的特色
台灣的公設比在國際上算是「特別高」的存在。一般來說，歐美住宅的公設比多在 10%～15%，日本則落在 15% 左右；但台灣卻常見 28%～35%，甚至有豪宅社區衝到 40% 以上。
這與台灣建築型態與市場偏好有關：
- 大樓型住宅普及：多數人買的是電梯大樓或社區大樓，公設自然拉高。
- 社區機能需求：建商喜歡加入會館、游泳池、健身房等設施，增加銷售話題，但同時也墊高了公設比。
- 建築法規影響：法規規定必須設置的消防梯、電梯間、避難空間，也都會被算進公設。
因此，台灣買房幾乎一定要面對高公設比這件事，消費者在看房時，更需要把目光放在「實際使用空間」與「公設是否實用」上，而不只看總坪數。
公設比法規怎麼規定？
公設比並不是建商隨便喊價，而是依據《建築技術規則》與各縣市政府的建築管理辦法來規範。
在台灣，凡是大樓建案，建築師在設計圖送審時，就必須按照法規把「公共設施」的面積計算進去，包括消防梯、電梯井、機房、避難平台、垃圾儲藏室等。這些坪數會依法登記為共有部分，才會形成我們熟悉的「公設比」。
公設比上限與主管機關規範
雖然公設是必要的，但比例不能無限放大。目前內政部營建署對公設比訂有合理範圍：
- 一般大樓型住宅的公設比 約在 25%～33% 之間
- 若是有較多社區設施的建案（例如游泳池、會館），公設比可拉到 35% 左右
- 超過 35% 就屬於「高公設」，購屋人需要特別留意實際得房率
主管機關主要是地方政府建管處，他們會審查建案設計圖，核准後建商才能動工。但在市場端，建商常會用「附加設施」的名義，將公設比推到極限。
常見法規灰色地帶
雖然有法規，但仍有不少「灰色地帶」：
- 會館設施的界線不明：例如交誼廳、兒童遊戲室，有時被包裝成「社區必備」，其實算是行銷噱頭，卻會讓公設比變高。
- 停車位坪數計算：地上停車位或機械車位的計算方式，常讓買方搞不清楚到底有多少空間算在自己房屋坪數裡。
- 管委會二次收費：有些公設空間建商雖然蓋了，但後續管委會會額外收維護費，等於買方既犧牲了坪數，又要繳管理費。
因此，雖然法規有訂「範圍」，但買房的人一定要看清楚「公設內容」是否符合自己需求，否則容易掉進「總坪數看起來很大，但實際生活空間縮水」的陷阱。
公設比怎麼算？
公設比的計算方式，其實就是把「共有部分」除以「總面積」：
公式：
公設比 ＝ 公共設施面積 ÷ 建築總面積 × 100%
- 建築總面積：室內面積（含陽台）＋公共設施面積
- 公共設施面積：大廳、走廊、梯廳、電梯井、樓梯間、管道間、垃圾間，甚至會館、健身房等
公設比算法解析
在房地產廣告裡，我們常看到「建坪 40 坪」，但實際可使用的室內坪數往往少很多。原因就是：
- 先扣掉公設：公共設施分攤下來，變成「大家都有份，但自己用不到」的坪數。
- 再看得房率：得房率＝室內實際使用坪數 ÷ 總坪數。得房率越高，代表公設比越低，空間利用率也越好。
- 建商操作空間：有些建商會用「增設設施」讓公設比提高，看起來社區很豪華，但實際得房率卻下降。
換句話說，公設比不是單純的數字，它直接決定了你花錢買的空間，到底多少是真的能住。
公設比換算範例
來看一個最常見的案例：
- 總建坪：40 坪
- 公設比：33%
計算步驟：
- 公設坪數＝40 坪 × 33% ＝ 13.2 坪
- 室內可用坪數＝40 坪 － 13.2 坪 ＝ 26.8 坪
也就是說，雖然廣告寫 40 坪，但你真正能使用的空間只有 26.8 坪。
再舉另一個案例：
- 總坪數：50 坪
- 公設比：28%
→ 公設坪數＝14 坪，室內可用坪數＝36 坪
這樣的得房率就相對比較高（72%），實際住起來空間感會好很多。
掌握算法與法規，避免買到縮水屋
公設比雖然是房市不可避免的制度，但聰明的買房人要懂得兩件事：計算法與法規限制。先弄清楚建商廣告裡的「建坪」到底有多少是實際能用的室內坪，再確認公設比是否落在合理範圍內，就能避免花大錢卻買到「縮水屋」。買房前多比較、多試算，才能真正買到符合需求、住得舒適的家。
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