房屋增值稅是什麼？和房屋稅差在哪裡？
很多人以為房屋相關的稅金就只有「房屋稅」，但其實在賣屋的時候，還會遇到另一個名字很像卻完全不同的「房屋增值稅」。這兩者差別很大，如果搞混，可能會錯估賣屋後的實際收益。
房屋稅 vs 房屋增值稅，別再搞混！
房屋稅是「持有房屋」時，每年固定要繳的稅；而房屋增值稅則是「賣掉房屋」時，針對價差所課的稅。
- 房屋稅：屬於持有稅，只要有房子，每年都會收到繳稅通知單。
- 房屋增值稅：屬於交易稅，只有在賣屋成交時才需要繳交。
簡單比喻：房屋稅就像是「使用費」，而房屋增值稅比較像「賣出時的盈利稅」。
什麼情況下才需要繳房屋增值稅？
不是所有賣房行為都要繳增值稅，以下幾種情況才會產生：
- 出售房屋且有價差
- 持有時間短（政府為防止炒房，短期持有稅率高）
- 非符合自用住宅條件（如非自住、有出租、未設戶籍）
若你只是自住多年，沒有出租或營業，且持有超過6年，有機會適用較低稅率甚至免稅。
房屋增值稅怎麼計算？為什麼會高達45%？
很多人聽到「房屋增值稅最高可以課到45%」時都嚇一跳，其實這不是隨便喊的數字，而是政府為了抑制短期炒房所設下的高稅率規範。增值稅的計算方式看似複雜，但只要抓住公式與稅率級距，就能快速推算自己大概需要繳多少。
房屋增值稅公式與計算方式
房屋增值稅的基本公式如下：
房屋增值稅 =（出售價格 – 購入價格 – 合法成本）× 稅率
其中，「合法成本」包含裝修費用、代書費、仲介費、契稅等支出，都可以列入扣抵。
而稅率則取決於持有年限：
- 2 年內出售：稅率 45%
- 2–5 年出售：稅率 35%
- 5–10 年出售：稅率 20%
- 10 年以上出售：稅率 15%（自用住宅符合條件甚至可享 10% 優惠）
這也就是為什麼「短期轉手」會被課很重的原因。
房屋增值稅大約要繳多少？試算案例公開
光看公式可能還是有點抽象，以下舉個案例：
- 小王在 2020 年以 800 萬元購買一間房子，持有 3 年後以 1200 萬元出售。
- 裝修費用與仲介費用加起來共 100 萬元。
- 增值額 = 1200 萬 – 800 萬 – 100 萬 = 300 萬。
- 持有時間為 3 年，稅率 35%。
計算方式：300 萬 × 35% = 105 萬元。也就是說，小王賣房雖然賺了 400 萬，但實際到手要扣掉 105 萬的房屋增值稅。從這個案例可以看到，持有年限與扣抵成本，會大大影響你最後需要繳的稅金。
房屋增值稅一生一次優惠怎麼用才划算？
不少屋主在聽到「房屋增值稅一生一次」時，都會好奇這個優惠到底能省多少？其實這是政府針對自用住宅設立的減稅福利，只要符合條件，就能大幅降低稅率，從原本的 20% 或 35%，直接降到 10%。但條件與申請流程一定要清楚，否則一旦錯過，可能就是白白多繳幾十萬。
一生一次的申請條件與陷阱
要使用這個優惠，必須同時符合以下條件：
- 房屋要登記在本人、配偶或未成年子女名下。
- 持有時間滿 6 年，並且設有戶籍，且本人或直系親屬實際居住。
- 出售前 5 年內沒有出租或營業。
- 只能「一生一次」，申請後就不能再重複使用。
常見陷阱在於「出租紀錄」與「戶籍未遷入」，很多屋主以為自己符合資格，但因為出租過、或戶籍沒設在該房屋，就失去使用資格。
忘了申請會怎樣？你可能多繳幾十萬
如果符合條件卻忘了申請優惠，稅務機關就會依照一般稅率課稅，常常差距高達幾十萬。舉例來說：
- 原本可適用 10% 稅率，但忘記申請，就可能被課到 20% 或 35%。
- 以增值額 500 萬計算，10% 與 20% 的差額就是 50 萬元。
因此，建議屋主在準備出售房屋前，一定要先確認自己是否符合「一生一次」條件，並且主動向稅務局申請，才能把優惠用到最划算。
繼承房屋要不要繳增值稅？
很多人以為只要房子是繼承來的，就不用繳任何稅，但其實「繼承」和「贈與」的規則不同，在未來出售時，還是有可能會涉及房屋增值稅。了解這兩者的差別，才能避免誤判，提早規劃節稅。
繼承 vs 贈與，差別在哪？
- 繼承房屋：繼承當下並不需要繳房屋增值稅，但當你將房子「出售」時，就必須依照「被繼承人原始取得價格」來計算增值稅。換句話說，房子雖然是繼承來的，但賣掉時仍要看當初被繼承人買入的價格，差額就可能很大。
- 贈與房屋：贈與時會涉及「贈與稅」，而且日後出售房屋時，房屋增值稅則是以「受贈時的價格」為計算基準。
差別就在於：繼承是延續「原始購買價格」，贈與則是重設「贈與時的現值」作為基準。
繼承房屋增值稅試算範例
舉例來說：
- 爸爸在 1995 年以 200 萬元購買一間房子。
- 小明在 2025 年繼承該房屋，當時市值已經是 2000 萬元。
- 小明決定在同年出售，成交價為 2100 萬元。
計算方式：
- 增值額 = 2100 萬 – 200 萬（原始價格） = 1900 萬元。
- 假設持有年限（繼承延續爸爸的年限）超過 10 年，稅率 15%。
- 房屋增值稅 = 1900 萬 × 15% = 285 萬元。
從案例可以看到，雖然房子是繼承來的，但因為計算基準回到當年父親的購買價格，所以增值稅往往會很高，千萬不能掉以輕心。
賣屋前搞懂增值稅，才能少走冤枉路
房屋增值稅看似複雜，實際上只要掌握三個重點就能快速上手：
- 房屋稅 vs 房屋增值稅差別：一個是持有稅，一個是交易稅。
- 計算方式：出售價 – 購入價 – 合法成本，再依持有年限套用稅率。
- 優惠與特例：像「一生一次」自用住宅優惠、繼承與贈與的差別，都是關鍵影響因素。
對屋主來說，賣房最大的重點除了稅金計算，還有「如何把房子賣得快、賣得好」。如果你正打算賣屋，除了事先搞懂房屋增值稅，更建議透過專業平台來幫助你處理流程。找房趣提供透明、專業的賣屋服務，不僅能讓你安心交易，還能有效提升成交效率，幫你避免在稅金與流程上吃虧。
