央行的打房政策再度升級，對投資族與多戶購屋族帶來了前所未有的衝擊。自 2024年9月 央行宣布第七波信用管制後，自然人第二戶貸款成數從6成降至5成，且擴大至全國實施。許多投資客與換屋族因此措手不及。
那麼，第二戶限貸令會如何影響你的購屋計畫？夫妻第二間房的貸款成數又該怎麼算？接下來為你一次解析。
第二戶限貸令是什麼？2025最新規定一次看
第二戶限貸令是央行為了「抑制房市過熱」而針對第二戶房貸實施的特殊管制措施。簡單說，如果你名下已經有一間房子，再買第二間房時，就必須面對更嚴格的貸款限制。
第二戶限貸令什麼時候開始？
2024年9月19日，央行宣布被稱為「史上最嚴」的房市管制：
- 第二戶貸款成數：從 6成降至5成
- 實施範圍：擴大至全國，不限北部熱區
- 寬限期：全面取消
換句話說：不論你是在台北、高雄還是花蓮，只要是買第二戶，都只能貸最多5成，且要立即開始還本金。
這次限貸令有什麼特別嚴格的地方？
這次限貸令的嚴格程度前所未見。過去投資客習慣以低自備款、高槓桿操作房地產，如今卻被迫準備至少50%的自備款才能購屋，資金壓力瞬間增加一倍。對換屋族來說，如果名下舊屋未賣出，也會被視為第二戶，購屋門檻大幅提高。
想先搞懂限貸令政策脈絡？你可以看這篇完整懶人包 →《限貸令是什麼？懶人包解析與2025最新變化》
第二戶限貸令！夫妻該怎麼登記最省錢？
夫妻名下房產的計算方式，一直是「第二戶限貸令」中最讓人疑惑的問題。根據央行規定，夫妻雙方名下房產是「分別計算」，但是否以「共有」名義登記，會直接影響戶數認定與貸款成數。
夫妻共有名義會被算第二戶嗎？你一定要搞清楚
如果夫妻是各自持有房產，則以個人名下計算。
舉例來說：先生名下已有一間房，太太名下沒有，那麼太太再買房，仍被視為「第一戶」，可享 8成貸款成數。
但若夫妻是以「共有名義」購屋，狀況就完全不同。每個人都會被視為擁有該房產！
因此：如果夫妻名下各自已有房，再用共有名義買房，就會被認定為各自的「第二戶」，適用 5成貸款上限。
夫妻換屋時要謹慎選擇登記方式，否則很可能不小心踩到限貸地雷。
夫妻分別貸款算幾戶？聰明操作可省數十萬利息
央行對戶數認定以「個人為單位」計算，但銀行仍會參考家庭負債比。
- 先生已有房（有貸款），太太無房，那麼太太買房仍算第一戶，可申請最高 8成貸款
- 但先生若再買房，就算第二戶，只能貸到 5成。
換屋族可善用這個規則，讓「名下無房的一方」申請房貸，以維持較高成數。不過，要注意銀行在審核時，仍會綜合評估家庭的整體負債能力，而不只是看名義上的戶數。
離婚後再買房如何認定？小心假離婚風險
離婚後的房產認定相對單純，依照個人名下的實際持有數計算：
- 若離婚時房產歸給前配偶，自己名下無房，則新購屋仍算「第一戶」。
- 但若仍保留房產持分，就會被認定為「第二戶」。
⚠ 找房趣提醒：部分人會想以「假離婚」規避限貸令，但這是高風險行為。銀行有豐富經驗判斷異常離婚案例，一旦被認定有規避意圖，不但可能遭拒貸，還可能涉及詐欺問題，絕對不值得冒險。
第二戶貸款成數最新規範！夫妻計算方式與投資布局一次看懂
根據央行規定，名下已有房產且仍有貸款者，購買第二戶房子的房貸成數上限為 5成，且不再提供寬限期。舉例說明：若購屋金額為1000萬，第一戶只需準備200萬自備款；但第二戶則要自備至少500萬，資金壓力瞬間大增。
夫妻第二間房貸款成數如何計算？
夫妻第二戶房貸成數的計算，關鍵在於「誰去申請貸款」。
- 如果夫妻雙方都已有房產 → 不論誰申請第二間房貸，都只能貸到5成。
- 若其中一方名下無房 → 由該方申請則可依「第一戶」標準，貸款成數最高達8成。
投資客如何申請較高成數？
在限貸令下，投資客想突破5成貸款上限的選擇不多：
- 公司購屋 → 以法人名義買房不受自然人第二戶限制，但利率較高，且財務審核更嚴格。
- 善用家庭成員額度 → 如果配偶或成年子女名下無房，可由他們申請貸款。但若被認定為「人頭戶」操作，可能面臨拒貸或法律風險，務必謹慎。
特殊狀況的貸款成數怎麼算？
- 有房無貸：即使名下的房子已還清貸款，再買第二間房仍被視為第二戶，貸款成數最多5成。
- 繼承房產：繼承取得的房屋也列入戶數計算，常有人忽略這點，導致申請房貸時才發現只能貸到5成。
長期投資布局怎麼做？限貸令下的4大思考重點
1. 限貸政策會改變供需，耐心是關鍵
長期來看，限貸令不會永遠存在，政策最終會因房市變化而調整。當投資客大量退出市場、交易量明顯下滑時，房價可能出現修正，反而創造更好的進場時機。聰明的投資客會把這段時間當作「資金累積期」，等到政策鬆綁或房價回到合理區間後再出手。
2. 選對區域勝過盲目進場，抗跌區域更有潛力
雖然限貸令是全國適用，但不同區域的影響差異很大。人口持續流入、產業發展完善的地區，房價抗跌性相對強。 建議關注區域：
- 科學園區周邊：就業需求穩定、租售市場活絡
- 捷運沿線與交通建設利多地段：未來增值空間大
- 新興產業聚集區：長期發展潛力高
3. 風險控管最重要，避免過度集中
在限貸環境下，投資不能再用過去的高槓桿思維，風險控管比獲利更重要。
- 房地產投資比例：建議控制在總資產的 30%～40% 以下
- 現金流保留：確保有足夠現金應付突發狀況或政策變化
4. 資金配置要多元
「分散佈局、穩健操作」是限貸令下的必勝法則。
- 避免重押單一房產，降低房市波動對資產的影響
- 可考慮配置 股票、債券、或外幣 等多元標的
限貸令再嚴也擋不住好物件，找房趣幫你快速挑選
限貸令確實讓投資與換屋族的購屋難度提升，但對聰明的買家來說，這也是重新布局的好時機。只要掌握政策規則、善用資金配置與選對抗跌區域，等到市場回穩時，反而有機會以更合理的價格入手理想物件。
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