想買房卻聽到「限貸令」就頭痛嗎？自2024年下半年起，房貸審核變嚴、成數被限制，許多購屋族、投資客都感受到壓力。到底限貸令是什麼？為什麼要實施？對首購族或想買第二間房的人有什麼影響？這篇文章幫你一次搞懂限貸令的由來、主要規定，以及它如何影響房市與你我的買房計劃。
限貸令是什麼？3分鐘看懂它為什麼影響這麼大
限貸令其實就是央行為了「冷卻房市」而祭出的房貸限制。簡單說，透過提高房貸門檻、縮減貸款成數，來降低投機客炒房意願，也避免銀行的房貸金額超過可控範圍。
限貸令什麼時候開始？
限貸令並不是突然出現，而是分階段執行，從銀行自主收緊放貸到央行正式宣布都有脈絡。
2024年7月開始，因房貸水位過高，各家銀行已經自行收緊放貸標準，這被稱為「非正式限貸令」。接著在2024年9月19日，央行理監事會宣布「第七波選擇性信用管制」，限貸令正式上路。自此之後，房貸審核變得比以往更嚴格，對購屋族來說，申請房貸的時間拉長、條件也更苛刻。
限貸令主要規定有哪些？
限貸令根據銀行法72-2條，規定銀行辦理房貸的總額不得超過資金的30%。當房貸水位逼近26~28%時，各銀行就必須限制放貸。第七波信用管制中，全國第二戶房貸成數直接降至5成、豪宅貸款成數收緊、取消寬限期。雖然首購族仍可維持最高8成貸款，但銀行審核更嚴，月付壓力也提高。
央行為什麼要推限貸令？
過去5年台灣房價暴漲超過4成，炒房氣氛濃厚，央行不得不介入。大多數人買房需要貸款，當貸款變得困難、成本變高，自然會壓抑購屋需求，也讓投資客退場。限貸令就是透過這種方式快速壓抑房價漲勢。不過找房趣提醒，單靠限貸令效果有限，還需要配合囤房稅、空屋稅等政策，才能真正平衡房市。
限貸令2025最新進度！鬆綁了嗎？誰最受惠？
截至 2025年7月，央行限貸令仍未正式取消，第七波選擇性信用管制持續實施。
- 央行態度：審慎觀望，強調「房市調控不能朝令夕改」。
- 銀行現況：
審核仍嚴：放貸時間拉長、撥款需排隊
利率偏高：貸款條件沒有明顯放寬
小幅鬆動：部分銀行對優質客戶態度稍微放軟
重點結論：政策「硬性規定」沒變，但銀行執行面已有些微彈性。
限貸令什麼時候可能鬆綁或取消？
限貸令採「因時制宜」模式：
- 房市過熱 → 央行可能推出第八波信用管制
- 交易量低迷 → 有望逐步鬆綁
找房趣提醒：別一味猜政策，提早準備自備款與還款能力才是關鍵。
限貸令鬆綁後誰最受惠？
| 族群 | 受惠程度 | 原因 |
| 換屋族 | ★★★★★ | 可用更高貸款成數換大房，資金調度壓力減輕 |
| 投資客 | ★★★★☆ | 第二戶貸款成數提高，可重新進場布局房市 |
| 首購族 | ★★☆☆☆ | 影響有限，首購族本就享有較高貸款成數；房市活絡後房價可能再漲 |
⚠ 提醒：鬆綁是「雙面刃」，投資客回流可能推升房價。
換屋族最尷尬！該怎麼安全換屋？
換屋族的處境最為尷尬，因為他們介於首購族與投資客之間，如果名下還有房貸，通常會被認定為「第二戶」，必須適用更嚴格的貸款規定。這意味著換屋族要準備更多自備款，資金調度的壓力也會隨之增加。
換屋族該怎麼辦？
- 先賣後買：避免同時持有兩戶
- 善用換屋貸款專案：部分銀行針對「自住換屋」有優惠
- 提前準備資金：財力證明越完整，取得優惠貸款的機會越大
投資客最慘！第二戶限貸令直接卡死？
投資客是限貸令下最大的受害者，因為貸款成數大幅下降，操作空間幾乎被封死。
- 第二戶貸款成數：全國一律降到 5成
- 自備款壓力：至少要準備房價的一半
- 市場變化：投資型產品成交量下降 6%，投機氣氛明顯降溫
首購族受限貸令影響大嗎？你一定要知道的3個重點
購族雖然是政策保護對象，但限貸令還是帶來了「隱性壓力」。
- 貸款成數：仍維持 80%
- 月付壓力：審核變嚴＋利率可能調升
- 審核難度：時間從2週延長到1個月、財力要求更高
首購族怎麼做？
- 準備完整薪資與存款證明
- 保持良好信用紀錄
- 儘早向銀行諮詢，避免因審核拖延錯失買房時機
限貸令後房市有什麼變化？房價真的跌了嗎？
限貸令確實壓抑了房市，但跌幅有限，不同族群影響差很大
2025六都房價跌多少？
| 區域 | 房價變化幅度 | 備註 |
| 六都平均 | ↓1.4%～2.7% | 投資型、高總價產品跌幅較明顯 |
| 精華地段 | 幾乎持平 | 自住需求強，價格仍穩定 |
| 中古屋 | 較大議價空間 | 自住買家可考慮趁機入場 |
交易量有什麼變化？房市正在轉向「買方市場」
交易量的變化比房價更明顯。根據數據，六都的買賣移轉棟數下滑約 11.5%，顯示限貸令確實有效壓抑了房市熱度。交易量下滑，對不同族群有不同意義。自住客因競爭減少，反而多了議價空間與選擇機會；賣方則可能需要調降售價或延長銷售時間；而房仲業者則面臨成交量下降、業績下滑的壓力。整體而言，市場正從過去的「賣方市場」逐步轉向「買方市場」。
銀行房貸業務現況如何？申請時間更長、條件更嚴格
銀行在限貸令後，對房貸申請者的審核也變得更為嚴格。許多購屋族反映，原本只需要約2週的房貸申請流程，現在可能要等超過1個月。部分銀行為了控制房貸水位，還會提高利率或設定更高的審核門檻，以降低申請量。
各家銀行開始採取差別化策略，對信用良好、財力穩健的優質客戶提供較佳的貸款條件，而對風險較高的申請案則明顯提高門檻。
建議購屋族應該提前準備好完整的財力證明，並多比較不同銀行的房貸方案，必要時可提前諮詢房仲或銀行專員，避免因流程延遲錯過心儀物件。
限貸令下買房更難？找房趣幫你更快找到好物件
限貸令雖然讓房市降溫，但對自住買家來說，也帶來更多選擇與議價空間。無論你是首購族、換屋族還是想觀望投資機會，都該提前做好財務規劃、準備完整的財力證明，才能在申請房貸時更順利通過審核。
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